SỰ THẬT VỀ CÁC DỰ ÁN “MA”
Việt Nam đang trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Các đô thị đang không ngừng mở rộng và phát triển, nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị những năm tới là rất lớn và tăng nhanh. Lợi dụng xu thế đó nhiều dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy, chưa được bất kỳ cơ quan chức năng nào phê duyệt hay những dự án đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện bán nhưng chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán đã xuất hiện trên thực tế. Những dự án này đều không được phép thực hiện giao dịch mua bán mà chỉ do những kẻ có mục đích trục lợi tiến hành giao dịch trái phép. Tất cả các dự án trên còn được gọi bằng một cái tên khác là Dự án “ma”.
Thực tế, nhiều khách hàng trở thành nạn nhân của các dự án “ma” bắt nguồn từ việc họ không am hiểu về pháp lý, chỉ nghe lời dụ ngọt chiêu trò tiếp thị của nhân viên marketing dự án mà không mảy may nghi ngờ về tính hợp pháp. Hoặc cũng có thể từ lòng ham lời, ham rẻ khi những dự án này luôn luôn đưa ra những ưu đãi hời như giảm giá cho những người đặt cọc đầu tiên, quà tặng kèm hấp dẫn khi chốt căn hộ… Đồng thời, cũng phải kể đến chiêu trò lừa đảo của những “chủ đầu tư” dự án "ma" khi công ty có trụ sở là tòa cao ốc chọc trời, quy mô công ty và nhân viên được tổ chức hết sức chuyên nghiệp, có kịch bản, phân công cấp bậc từng người cùng những hứa hẹn tạo niềm tin vững chắc cho khách hàng.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang tăng trưởng mạnh, nhiều nhà đầu tư vì thấy lợi nhuận khổng lồ của bất động sản mà bất chấp tính pháp lý của dự án. Với tâm lý đầu tư “lướt sóng”, họ mua nhanh để bán nhanh, ăn lãi ngay khi mua. Do đó, họ không quan tâm dự án có thật hay không mà chỉ để ý lợi nhuận. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư mất trắng khi đầu tư bất động sản.
HẬU QUẢ TỪ DỰ ÁN "MA".
Hiện nay, Dự án "ma" xuất hiện rất nhiều và việc rao bán được công khai, có xu hướng ngày càng phát triển. Đây là thực trạng hết sức đáng báo động khi những hậu quả mà chúng để lại là không thể lường được hết. Việc không rõ ràng về tính pháp lý khiến người mua điêu đứng khi chủ đầu tư “biến mất” họ không biết tìm ai, người dân chỉ có thể làm đơn yêu cầu các cơ quan chức năng vào cuộc. Đáng chú ý, việc chậm triển khai và dấu hiệu sai phạm ở các dự án gây khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, người dân tập trung đông ở các điểm công cộng để đề nghị nhà nước hỗ trợ và yêu cầu các doanh nghiệp liên quan giải quyết dứt điểm, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự.
Thậm chí nhiều vụ việc có yếu tố hình sự, không chỉ thiệt hại về tài sản mà còn liên quan đến sức khỏe, tính mạng. Có thể kể đến những Dự án "ma" đã làm rung chuyển cả ngành bất động sản như dự án của địa ốc Alibaba khi vẽ ra hơn 50 dự án bất động sản không có thật tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Thuận, tự phân lô, tách thửa để bán cho gần 4000 người và chiếm đoạt hơn 2 nghìn tỉ đồng. Hay vụ Tổng giám đốc Công ty Phú An Thịnh Land vẽ ra 8 Dự án "ma" ở TP. Hồ Chí Minh, rao bán cho 88 người để chiếm đoạt 67 tỉ đồng và nhiều vụ án khác đã được các cơ quan chức năng vào cuộc điều tra, khởi tố hình sự.
NHẬN DIỆN VÀ PHÒNG TRÁNH
Người mua có thể nhận diện Dự án "ma" thông qua một số tiêu chí sau đây:
Thứ nhất, thông qua chủ đầu tư dự án, nếu chủ đầu tư của dự án đó không cung cấp được hồ sơ của mình cũng như của dự án như: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quy hoạch 1/500, Giấy phép xây dựng…
Thứ hai, thông tin về dự án thiếu, chưa rõ và mập mờ. Thông thường, các Dự án "ma" sẽ không có bất kỳ một văn bản pháp lý nào ghi nhận về thông tin dự án, hoặc có ghi nhận nhưng còn rất mập mờ và chung chung về thông tin chủ đầu tư, đơn vị thi công. Hợp đồng mua bán nhà đất thường không quy định rõ thời hạn bàn giao nhà, đất; không có cam kết chất lượng, tính đồng bộ của công trình; không quy định rõ trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi xảy ra vi phạm.…và để tạo được sự tin tưởng cho khách hàng khi đi xem thực địa thì bên bán thường đẩy nhanh tiến độ về việc thi công xây dựng.
Thứ ba, các dự án này có đội ngũ nhân viên môi giới rất hùng hậu, họ luôn đưa ra những lời quảng cáo, hứa hẹn có cánh về lợi nhuận khủng cùng với đó là đội ngũ "chân gỗ" lấy tiền ra đặt cọc nhằm kích thích, động viên tác động tâm lý người mua vội vàng ký hợp đồng khi chưa tìm hiểu kỹ về thông tin dự án. Khi người mua đề nghị cung cấp văn bản pháp lý của dự án thì người bán luôn hứa hẹn…
Thứ tư, so với mặt bằng chung của các dự án thì căn hộ/lô đất tại các Dự án "ma" này có giá rẻ bất thường và kèm theo nhiều ưu đãi. Đôi khi kèm điều kiện nếu giới thiệu được thêm khách mua sẽ được giảm giá.
Để tránh những rủi ro khi mua nhà đất, đặc biệt là mua phải những Dự án "ma" thì người mua cần lưu ý tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình, cụ thể:
Thứ nhất, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án và nên tìm, lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, minh bạch để đầu tư. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ các hồ sơ pháp lý của dự án như: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với căn hộ chung cư); Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn hộ hoặc lô đất… để người mua có thể kiểm tra được tính pháp lý của dự án có thật sự tồn tại hay không?.
Thứ hai, khi mua một bất động sản, người mua cần xem xét tính minh bạch thông tin của dự án và hiện trạng thực tế của dự án. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên trang điện tử của mình hoặc trụ sở của ban quản lý dự án, hoặc tại sàn giao dịch nên khi ký hợp đồng mua nhà thì người mua cần phải xem xét thật kỹ về thông tin của dự án. Hơn nữa, theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện để thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là công trình đó phải xây dựng xong phần móng và phải có văn bản nghiệm thu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên khi xuống kiểm tra hiện trạng thì người mua cần phải lưu ý điều này.
Thứ ba, theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Đồng thời, chủ đầu tư còn có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Vì vậy, khi mua bất động sản thì người mua nên kiểm tra đơn vị bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh các dự án bất động sản đó để khi chủ đầu tư dự án vi phạm về một vấn đề nào đấy, gây ảnh hưởng đến tiến độ hay chất lượng dự án, công trình thì ngân hàng đó sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình.
Người mua cũng cần phải kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán bất động sản trước khi ký kết, cụ thể như kiểm tra về chủ thể ký hợp đồng; điều khoản về bàn giao nhà; về cam kết chất lượng, điều khoản về trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi vi phạm…
Hiện nay Dự án "ma" không phải là hiện tượng mới. Bên cạnh sự quản lý và giám sát hoạt động môi giới của cơ quan Nhà nước cùng với việc xử lý nghiêm các sai phạm trong quản lý đất đai thì người mua cần nêu cao tinh thần cảnh giác, tỉnh táo trong việc đầu tư vào các dự án để tránh gặp phải những rủi ro.
#gnndl
Đăng nhận xét